Als makelaar in Almere spreken we dagelijks mensen die vooruit willen kijken en afvragen wat onze verwachting van de woningmarkt in Almere in 2026 is. Starters die zich afvragen of ze in 2026 meer kansen krijgen. Doorstromers die willen weten of dit het juiste moment is om een volgende stap te zetten. En gezinnen die vooral duidelijkheid willen over hun financiële mogelijkheden.
Bij Van Dort Makelaardij vinden we het belangrijk dat je weet waar je aan toe bent. Daarom volgen we de woningmarkt in Almere op de voet en vertalen we ontwikkelingen naar heldere en eerlijke inzichten. Niet op basis van aannames, maar op wat wij dagelijks in de praktijk zien. In dit artikel lees je wat wij verwachten van de woningmarkt in Almere in 2026 en wat dit concreet betekent voor jou als koper of huiseigenaar. Daarnaast geven we een korte sneak peak over wat wij gaan aanbieden in het eerste kwartaal.
In dit artikel leer je onder andere
- Hoe de huizenprijzen zich in 2026 ontwikkelen in Almere
- Wat er verandert qua hypotheekregels, NHG en leennormen in Nederland
- Welke belastingwijzigingen invloed hebben op jouw woonlasten in 2026
- Hoe de OZB en gemeentelijke heffingen in Almere stijgen
- Welke nieuwbouwprojecten in Almere gepland staan
- Wat jouw maximale hypotheek wordt
- Wat wij als Van Dort Makelaardij verwachten van de markt
De belangrijkste veranderingen op de woningmarkt in Almere voor 2026
De NHG grens gaat omhoog, belastingregels veranderen en de gemeente Almere verhoogt meerdere woonlasten. Tegelijk blijft de huizenmarkt krap door de blijvend sterke vraag. Hierdoor blijft Almere aantrekkelijk, maar ook uitdagend voor doorstromers en starters. Wie zich goed voorbereidt en op tijd inzicht krijgt in zijn financiële ruimte, staat in 2026 duidelijk sterker.
Verwachting huizenprijzen Almere 2026: stijging tot boven de 6%
De landelijke verwachting voor 2026 is een prijsstijging van drie tot zes procent volgens Van Bruggen Adviesgroep. Dat is een minder harde stijging dan in 2026. Voor Almere verwachten wij dat deze stijging richting de bovenkant van deze bandbreedte gaat. De vraag naar woningen blijft groot, onder andere door instroom uit Amsterdam en omgeving, terwijl het aanbod achterblijft. Hierdoor blijft de concurrentie stevig.
Voor doorstromers is dit gunstig omdat hun huidige woning in waarde stijgt. Starters moeten beter voorbereid de markt op en sneller schakelen. Wil je weten hoe je succesvol kunt bieden in deze markt. Lees dan ons artikel over hoeveel je moet bieden in Almere.
Hypotheek en leennormen 2026: Hoeveel kun jij lenen?
De financiering is voor de meeste kopers in Almere het startpunt. Voor 2026 zien we een speelveld waarin stabiliteit en persoonlijke inkomensontwikkeling de hoofdrol spelen.
De hypotheekrente brengt rust op de woningmarkt
Na de stabiele koers in 2025 verwachten we voor 2026 opnieuw weinig grote schommelingen. Hoewel een lichte daling niet is uitgesloten, wijst alles op een bestendig renteklimaat. Dit is goed nieuws voor kopers in Almere: het biedt de zekerheid die nodig is om financiële mogelijkheden voor de lange termijn nauwkeurig te berekenen zonder angst voor plotselinge rentesprongen.
Wat de nieuwe leennormen in 2026 betekenen voor jouw maximale hypotheek
Het Centraal Planbureau voorspelt een inkomensstijging in 2026 van gemiddeld vier procent. Maar in de praktijk is dit vaak minder rooskleurig. Wij merken dat veel werkgevers in de regio terughoudend zijn door gestegen bedrijfslasten. Onze conclusie is dan ook helder: de extra leenruimte in 2026 is geen automatisme, maar puur afhankelijk van jouw persoonlijke loonstrook.
- Heb je een loonsverhoging te pakken? Dan stijgt je maximale hypotheek vaak met duizenden euro’s.
- Blijft je salaris gelijk? Dan verandert je leencapaciteit nauwelijks ten opzichte van 2025, omdat de nationale leennormen zelf niet significant worden verruimd.
Verduurzamen wordt in 2026 minder zwaar beloond
Je energielabel blijft bepalend voor wat je extra kunt lenen, maar de overheid schroeft de extra bedragen voor de allerzuinigste woningen iets terug. Voor de labels C en D verandert er niets, maar wie een woning met een A+++ label of hoger op het oog heeft, kan in 2026 minder extra lenen dan het jaar ervoor.
In onderstaande tabel vind je de wijzigingen per energielabel in 2026
| Energielabel | 2025 | 2026 |
|---|---|---|
| E, F, G | € 0 | € 0 |
| C of D | € 5.000 | € 5.000 |
| A of B | € 10.000 | € 10.000 |
| A+ of A++ | € 20.000 | € 20.000 |
| Label A+++ | € 30.000 | € 25.000 |
| Label A++++ | € 40.000 | € 30.000 |
Meer beschikbare woningen in het NHG segment
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt in 2026 meer ademruimte voor kopers. De grens voor een hypotheek met NHG stijgt namelijk naar € 470.000. Investeer je direct in energiebesparende voorzieningen? Dan kun je zelfs tot € 498.200 lenen onder deze gunstige voorwaarden.
De belangrijkste NHG-wijzigingen op een rij:
- Gelijkheid voor alle woningen: Er geldt voortaan één uniforme grens, of je nu een traditioneel huis, een tiny house of een drijvende woning koopt.
- Dubbele lasten worden draaglijker: Bij de aankoop van een nieuwe woning mag je de lening op je oude huis tijdelijk volledig aflossingsvrij maken.
- Eerlijkere inkomenstoets: Er komt een ruimere beoordeling voor het inkomen tussen AOW en pensioen, wat kansen biedt voor vijftigers en zestigers.
Door de verhoogde grens vallen veel meer woningen in Almere binnen het NHG-segment. Dit vertaalt zich direct in lagere maandlasten en minder financiële risico’s voor jou als koper.
Belastingvoordeel voor starters en nieuwe regels voor beleggers
De overheid schroeft de ondersteuning voor starters in 2026 verder op. De startersvrijstelling wordt verhoogd naar € 555.000. Dit betekent dat je tot dit bedrag geen overdrachtsbelasting betaalt, mits je aan de voorwaarden voldoet. Tegelijkertijd zien we een opvallende verschuiving voor beleggers: hun tarief voor de overdrachtsbelasting daalt van 10,4% naar 8%.
Belastingvoordeel voor starters en nieuwe regels voor beleggers
De overheid schroeft de ondersteuning voor starters in 2026 verder op. De startersvrijstelling wordt verhoogd naar € 555.000. Dit betekent dat je tot dit bedrag geen overdrachtsbelasting betaalt, mits je aan de voorwaarden voldoet. Tegelijkertijd zien we een opvallende verschuiving voor beleggers: hun tarief voor de overdrachtsbelasting daalt van 10,4% naar 8%.
Wat je merkt van het eigenwoningforfait en Box 3
Voor huiseigenaren daalt het eigenwoningforfait naar 0,30%. Dit lijkt gunstig, maar door de versnelde afbouw van de Hillen-regeling betalen mensen met een (bijna) afgeloste woning juist iets meer belasting. Gelukkig blijft de schade beperkt; bij een woning van een half miljoen praten we over ongeveer een tientje per jaar.
In Box 3 wordt het forfaitaire rendement vastgesteld op 6%, terwijl het heffingsvrije vermogen stijgt naar € 59.357. Voor Almeerders met een tweede woning of aanzienlijk spaargeld is dit een cruciaal punt om even goed door te rekenen met een adviseur.
Woonlasten in Almere stijgen fors in 2026
Naast de landelijke regels krijg je in Almere te maken met lokale lastenverzwaringen. We horen van veel klanten dat de stijgende kosten zorgen baren. Vooral de combinatie van een hogere OZB en de nieuwe afvalkosten tikt aan.
| Lastensoort | Stijging in 2026 | Voorbeeld bij WOZ € 400.000 |
|---|---|---|
| OZB | 3,9% | Ongeveer € 15 tot € 20 extra per jaar |
| Rioolheffing | 8,7% | Ongeveer € 20 tot € 30 extra per jaar |
| Afvalkosten | Nieuwe kosten | Ongeveer € 15 tot € 30 extra per jaar |
| Totale stijging | Totaal € 50 tot € 80 extra per jaar |
Waar de stijging in 2025 nog meeviel, merken we dat de totale woonlasten in 2026 voor het eerst in jaren weer echt “zwaarder” aanvoelen. Voor huishoudens met een krappe begroting is dit een factor om serieus mee te wegen bij het bepalen van de maximale maandlasten.
Nieuwbouw in Almere blijft achter bij de enorme vraag
Ondanks grote ambities van de gemeente blijft de woningmarkt in Almere ook in 2026 kampen met een tekort aan aanbod. Er wordt hard gewerkt aan nieuwe woningen, maar de instroom van woningzoekenden groeit simpelweg harder dan de bouwkracht.
Transformatie van panden biedt enige verlichting
Een lichtpuntje in de cijfers is de herontwikkeling van bestaand vastgoed. Het ombouwen van scholen, kantoren en winkels leverde het afgelopen jaar al 120 extra woningen op. Hoewel dit een stap in de goede richting is, blijft het een druppel op een gloeiende plaat voor de totale behoefte in de stad.
Belangrijke bouwprojecten in Almere op de planning voor 2026
In verschillende delen van de stad staan projecten gepland die in 2026 hun vorm gaan krijgen. Wij volgen vooral de ontwikkelingen in het centrum en Poort op de voet:
- Woongebouw Cascade in Almere Poort: Een focus op 39 sociale huurwoningen om de druk aan de onderkant van de markt te verlichten.
- Herontwikkeling Wisselweg: Een omvangrijk project waarbij een verouderde kantoorlocatie plaatsmaakt voor een moderne woonomgeving.
- Transformatie Almere Centrum West: De ambitie om het hart van de stad om te vormen tot een levendig woon- en ontmoetingsgebied, met meer groen en maatschappelijke functies.
De druk op de huurmarkt blijft onveranderd hoog
Niet alleen de koopmarkt is uitdagend; ook in de sociale en middenhuur blijven de wachtlijsten lang. Hoewel nieuwe wetgeving bedoeld is om de middenhuur beter te reguleren, is onze conclusie dat dit op korte termijn het fysieke tekort aan woningen niet oplost. De concurrentie onder huurders blijft daardoor net zo stevig als onder kopers.
Onze visie op de woningmarkt in Almere voor 2026
Richting het begin van 2026 verwachten wij opnieuw flinke druk op de woningmarkt in Almere. De vraag blijft onverminderd hoog, terwijl het aanbod beperkt is. Een opvallende verschuiving zien we bij de appartementen. Nu het uitponden door investeerders afneemt, begint het aantal beschikbare appartementen weer naar een normaal niveau te bewegen. Waar dit grote aanbod in 2025 nog zorgde voor prijsstagnatie, is onze verwachting dat de prijzen in 2026 , zeker op goede locaties, weer voorzichtig gaan stijgen.
Starters grijpen hun kans nu de expatmarkt pauzeert
Momenteel zien we een unieke trend waarbij starters relatief meer ruimte krijgen. In november en december zijn veel expats traditiegetrouw in het buitenland voor de feestdagen, wat zorgt voor tijdelijk minder concurrentie bij bezichtigingen. Veel starters benutten deze periode slim om stappen te zetten voordat de dynamiek in januari weer omslaat. Wij horen namelijk nu al van veel aankoopklanten dat zij hun zoektocht in januari 2026 met volle kracht gaan hervatten.
Dit kun je van ons aanbod verwachten in het eerste kwartaal
Wij hebben voor de start van 2026 al een diverse planning klaarliggen. In januari, februari en maart komen er verschillende appartementen beschikbaar in het centrum van Haven en direct bij Almere Centraal. Voor gezinnen bieden we in de Muziekwijk drie tweekappers en een grote hoekwoning aan, en in Almere Buiten krijgen we een bungalow met garage in de verkoop. Daarnaast voegen we diverse tussenwoningen door heel de stad toe aan ons aanbod. In de loop van het eerste kwartaal verwachten wij dat dit aanbod alleen maar verder zal groeien.
De 7 belangrijkste wijzigingen voor de woningmarkt in 2026 samengevat
Wil je snel weten waar je aan toe bent? Dit zijn de meest cruciale veranderingen voor woningzoekenden en eigenaren in Almere:
- Hogere NHG-grens: De grens voor Nationale Hypotheek Garantie stijgt naar € 470.000
(en bijna € 500.000 bij verduurzaming), waardoor meer woningen bereikbaar worden met lagere maandlasten. - Startersvrijstelling omhoog: Tot een koopsom van € 555.000 betalen starters geen
overdrachtsbelasting, een flinke besparing op de kosten koper. - Stijging huizenprijzen Almere: Wij verwachten dat de prijzen in Almere met 3% tot 6%
stijgen, waarbij onze stad waarschijnlijk aan de bovenkant van die bandbreedte zal zitten. - Meer leenruimte bij loonstijging: De maximale hypotheek stijgt mee met de verwachte
loongroei (ca. 4%), maar blijft nagenoeg gelijk voor wie geen salarisverhoging krijgt. - Kansen aan het begin van het jaar: Door de tijdelijke afwezigheid van expats in november
en december ontstaat er voor starters een gunstig window om toe te slaan vóór de drukte in januari weer losbarst. - Appartementenmarkt normaliseert: Nu het massale aanbod door investeerders afneemt,
verwachten wij dat de prijzen van appartementen in Almere weer voorzichtig gaan stijgen. - Hogere lokale woonlasten: Inwoners van Almere moeten rekening houden met ongeveer
€ 50 tot € 80 extra per jaar aan gemeentelijke belastingen (OZB, riool en afval).
Veelgestelde vragen over de woningmarkt in Almere in 2026
Hoeveel stijgen de woonlasten in Almere in 2026?
Toon antwoord
Gemiddeld betaal je in 2026 tussen de vijftig en tachtig euro extra per jaar aan de gemeente. Dit komt door een stijging van de OZB met 3,9%, een hogere rioolheffing en de introductie van nieuwe afvalkosten. De exacte verhoging hangt af van je woningtype en je afvalgebruik.
Wat is de verwachting voor de huizenprijzen in Almere?
Toon antwoord
Wij verwachten een prijsstijging van drie tot zes procent. Omdat de vraag in Almere onverminderd groot blijft en de nieuwbouw achterblijft, zal Almere waarschijnlijk aan de bovenkant van deze bandbreedte eindigen. De markt blijft daarmee uitdagend en competitief.
Wat verandert er aan de NHG-grens in 2026?
Toon antwoord
De NHG-grens stijgt naar 470.000 euro. Wanneer je investeert in energiebesparende voorzieningen, kun je zelfs tot 498.200 euro met NHG-garantie lenen. Hierdoor vallen meer woningen in Almere onder dit bedrag, wat zorgt voor lagere maandlasten.
Kan ik in 2026 meer lenen voor een woning?
Toon antwoord
Dat hangt volledig af van je salaris. Omdat de leennormen nauwelijks veranderen, komt extra leenruimte in 2026 puur voort uit een eventuele loonstijging. Ontvang je een loonsverhoging, dan kun je vaak enkele duizenden euro’s extra lenen. Blijft je inkomen gelijk, dan blijft je maximale hypotheek nagenoeg gelijk aan die in 2025.
Wat gebeurt er met de hypotheekrente in 2026?
Toon antwoord
De hypotheekrente blijft naar verwachting stabiel met kans op een lichte daling. Grote schommelingen worden niet voorzien, wat kopers de rust geeft om hun financiële plannen voor 2026 nauwkeurig te maken.
Welke voordelen hebben starters in 2026?
Toon antwoord
Het belangrijkste voordeel is de verhoogde startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting naar 555.000 euro. Hierdoor hoeven starters bij woningen onder deze grens geen overdrachtsbelasting te betalen, wat een aanzienlijke besparing oplevert bij de aankoop.
Hoeveel nieuwbouw komt er beschikbaar in Almere?
Toon antwoord
Hoewel er belangrijke projecten gepland staan zoals Cascade in Poort, de Wisselweg en ontwikkelingen in Centrum West, blijft het totale aanbod achter bij de enorme vraag. De druk op zowel de koop- als huurmarkt zal hierdoor in 2026 aanwezig blijven.
Wat als mijn loon in 2026 niet stijgt blijft mijn maximale hypotheek dan gelijk?
Toon antwoord
Ja. De leennormen zelf veranderen nauwelijks, dus jouw inkomen bepaalt de ruimte die je hebt. Wanneer je loon gelijk blijft, verandert je maximale hypotheek vrijwel niet. De extra ruimte ontstaat vooral door mogelijke loonstijgingen.
Is 2026 een goed moment om een huis te kopen in Almere?
Toon antwoord
Voor veel kopers wel, omdat de rente stabiel blijft en NHG verruimd wordt. Tegelijk stijgen huizenprijzen en woonlasten, waardoor wachten duurder kan zijn. De beste keuze hangt af van je inkomen, wensen en planning.